短短的10年時間，中國的商業性房貸增長了百倍，已經從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬億元。據機構估算，信貸資金在房地產開發資金中的比重已超過半數。

不少專家擔心這個以銀行資金為主的房地產開發體系，是否能夠承受房價未來可能波動的沖擊。但記者在采訪過程中發現，許多銀行人士對房貸業務的質量比較滿意，認為現有的手段足以控制房貸業務的信用風險。還有許多人樂觀地估計，依照目前的房價走勢，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。

房地產貸款已成銀行重要資產之一

最近幾年，國內房地產業發展迅猛，一線城市房價一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產公司提供的開發貸款，以及為個人購房提供的按揭貸款。

數據顯示，截至6月末，國內商業性房地產貸款余額達到4.3萬億元(不含公積金貸款)，同比增長24.5%。其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%；房地產開發貸款余額1.7萬億元，同比增長25.6%。而且，商業性房地產貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。

中投證券新近的一份研究報告表示，依據估算，銀行的信貸資金在房地產開發資金中的比重已超過半數，達53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產開發資金中的占比達22.1%，企業自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%。但是，房地產開發資金中的企業自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，也就是說，自籌資金的70%來自銀行貸款；同樣，定金和預收款中的30%也來自銀行信貸。

中投證券報告的結論是，房地產貸款已經成為銀行的重要資產之一，其對銀行業的盈利和風險狀況將產生深刻影響。目前，我國房地產市場融資以銀行間接融資為主，市場風險過度集中于銀行體系。而且，部分區域房地產市場過熱，房價漲幅過高，存在一定市場風險。

對于房貸風險出現截然不同的判斷

不可否認，商業性房地產貸款的快速增長，為房地產業發展，為滿足居民購房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產業陷入嚴重依賴信貸的尷尬局面。有專家質疑，在國內資產價格已有泡沫化傾向、房地產價格快速上漲的情況下，這種依賴銀行信貸資金的房地產開發模式能否持續？如果房價出現較大波動，風險是否會蔓延到金融領域？

對于房貸可能的風險，不同人士基于對房價的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經理李志坤是上述中投研究報告的執筆者，他表示，美國的次貸危機主要在于利率重置，美國持續加息導致購房人支付能力出現困難。而我國房地產市場也有利率重置和房價波動的風險。一方面，現在我國也有利率上漲的趨勢，中投證券的觀點是10月底還會加息；另外一個風險在于房價，一旦房價下跌，銀行抵押物的價值也會嚴重縮水，銀行的市場風險也會增大。但是，對于這兩方面的風險，李志坤還是比較樂觀的，他認為，目前利率不可能大幅持續上漲，而因流動性過剩和本幣升值的趨勢，短期內房價波動的風險也不大。

“美國次貸危機主要是因為這兩年美國的房貸門檻放得太低，沒有對客戶資信進行嚴格審查，而且他們還開發出許多零首付、可選擇轉換低利率的房貸產品。”某國有銀行北京分行房貸部的人士表示，正是因為信貸審查不嚴，美國進入加息周期，許多低端客戶支付能力出現問題，從而引起了連鎖反應。相比之下，我國銀行在信貸方面的審查要嚴格得多。但他也表示，他們行的個人房貸上半年增長放緩，一方面由于宏觀調控，另一方面因為房價、利率的上漲，提高了買房成本，影響了購房人的支付能力，導致有效購房需求下降。

某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風險不大。一方面，因為他們對購房人的資信審查嚴格，另一方面，他們也對房價走勢比較樂觀。而且，他們行房貸的首付比例也針對不同客戶差別化要求，對于總價高的房子首付比例相應較高。

應高度重視房地產市場發展中的各類金融風險

對于抵押品能保證貸款質量的觀點，專家也有不同意見。復旦大學經濟學院副院長孫立堅表示，上世紀80年代日本經濟泡沫破滅前，房貸采取和中國一樣的風險控制手段，也有足值抵押物。但后來的事實證明，這種手段在房價下滑的市場環境中，并不能阻止風險的大規模爆發。

“前幾年美國住房市場高度繁榮時，許多融資公司將大量的次級抵押貸款發放給了一些信用較差的中低收入者。所以，當美國住房市場從去年底驟然降溫、美聯儲加息壓力增加后，越來越多的借款人無力按期還款，以往紅極一時的次級抵押貸款立刻陷入危機。”偉嘉安捷投資擔保的殷麗娟表示，目前來看，中國的房價和住房抵押貸款市場，很像幾年前的美國，日益呈現高速增長和過度繁榮狀態。一直以來，住房抵押貸款被銀行認為是風險可控、收益期較高的參品，但房貸供需兩旺背后可能隱藏的風險卻令人十分擔憂。雖然表面上銀行從個貸市場獲利匪淺，但房貸猛增實際上將使得房地產市場和住房抵押貸款所聚集的風險越來越高，一旦出現群體性呆壞賬，將可能引發巨大危機。

銀監會研究局負責人劉春航日前也表示，目前，我國房地產市場正處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。從美國次貸危機的經驗來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。

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